【天环广场】

　　购物中心面积：84000㎡（地上二层，地下二层）

　　竣工时间：2016年

　　新鸿基占比：50%

　　建筑方案设计：BENOY

　　调研时间：2019年1月

　　高端地产的开发需要整合最顶级的资源，在中国大陆开发的高端商业地产项目操盘手中港资开发商则是最有实力的一个组团，可以说恒隆、九龙仓、太古、新鸿基、嘉里、香港置地这些开发商掌握了大陆高端地产项目的半壁江山。以商业地产最为发达的上海为例，恒隆广场、港汇恒隆、国金ifc、iapm、静安嘉里中心、K11、兴业太古汇以及未来的ITC这些占据上海金字塔尖的项目都是由港资开发商所贡献。也的确作为深耕成熟香港市场的开发商，这些公司在开发理念、资金运作、品牌资源、建设把控等方面远远走在本土开发商的前列，也为中国的高端商业地产的发展制定了行业的规则，纵观国内的市场恐怕也只有央企华润开发的万象城系列（中的几个项目）可以与之成规模地开展竞争，毕竟像南京德基、武汉国广这样独霸一方的本土强势选手还是少数。

　　文章的开头想先聊一聊参与天环广场的开发商——新鸿基（SHKP）。在我个人的眼里九龙仓、新鸿基、太古、恒隆是港资开发商中最出彩的四家，新鸿基在招商运营方面又是其中数一数二的。这个专栏里写过恒隆和太古的项目，九龙仓方面成都IFS去了好久一直没写，准备未来调研完长沙/重庆IFS后一起写，新鸿基重仓的上海项目目前还没参观过，但趁着春节前实习结束的空隙又去了广深一趟，其中在广州参观了天环广场和天汇广场igc两个新鸿基参与开发的项目，今天的这篇文章就来聊一聊新鸿基在广州的首个商业项目——天环广场，再聊聊这家港企在大陆的商业地产布局发展，至于天汇广场igc本身设计亮点不多就不多赘述了。

　　新鸿基在大陆的商业项目概览

　　根据新鸿基的官方网站，目前集团在大陆全资开发的主要大型商业项目有上海国金中心、上海环贸中心IAPM、北京APM、上海上海徐家汇国贸中心ITC（在建）、南京国金中心（在建）。合作开发的大型项目主要有苏州项目（占比90%）、广州的天环广场（占比50%）、天汇广场（占比33.3%）、杭州万象城（占比40%）、上海天荟（占比35%）以及成都环贸中心（占比40%）。其中的国金中心IFC系列是新鸿基最主要的高端产品线，在港岛、上海和南京的三座国金中心都是致力于打造顶级的城市综合体，可以对标九龙仓的IFS系列（成都、长沙、重庆），APM系列则更注重于年轻潮流的消费者，在北京和香港九龙有布局，上海IAPM的规格其实反倒更接近于ifc的高端定位档次。

　　徐家汇国贸中心ITC

　　至于徐家汇国贸中心ITC说头就更多了。2013年9月5日，新鸿基以217.7亿元，溢价24.2%的价格摘下上海徐家汇商圈的核心项目“徐家汇中心”，即徐汇区徐家汇街道57、150、151街坊地块，出让面积共计99188.80平米。这一地块是近年来上海市中心面积大的绝版地块，位于三条现有及两条拟建地铁线的交汇处，为此新鸿基投资超400亿港元，是新鸿基历来最大投资的单个项目。整个项目分四期开发，总建筑面积超过70万平方米，其中包括32万㎡顶级艺术商场、38万㎡超甲级写字楼、2.5万㎡超五星级酒店，以及西萨佩里设计的370米浦西第一高楼。目前一期二期的工程已经完工，二期写字楼就已经吸引了阿迪达斯、万豪中国总部的入驻，可以畅想这一项目建成后将成为完全可以和东京六本木HILLS相媲美的上海NO.1城市综合体。

　　南京IFC项目

　　如果说IFC、ITC这种的顶级物业的开发说明了新鸿基在投资领域的强大实力，那阿迪达斯、万豪中国运营总部的落位也从一个侧面反映了新鸿基强大的品牌资源和运营能力。而这种运营能力在很多地方还可以充分体现。例如APPLE STORE零售店的选址，纵观新鸿基的场子几乎都有AS的入驻。固然苹果在网络上有被唱衰的声音，但不可否认中绝大多数商业地产开发商都希望可以引入APPLE STORE，原因其一是AS可以吸引大量消费水平较高的消费者，进而转化为场内的其他消费；其二是AS的坪效非常高（即每平方米营业面积每年创造的营业额），根据统计其坪效接近40万人民币，远超传统的奢侈品门店，是世界上坪效最高的零售品牌，因此对购物中心的租金收入自然也贡献颇大；其三苹果本身品牌背书和高端的门面设计可以提升商场的档次，进而增加对其他品牌的议价能力。这也是为什么许多购物中心愿意砸大笔银子引入APPLE STORE的原因，但也是因为如此造成了APPLE STORE落位的谈判十分艰难，因此我们才会看到即便是长沙IFS这样咖位的购物中心在已经为苹果留出专属门面的情况下，直到今天依然没能促成其正式入驻（虽然背后有苹果自身门店战略收缩原因），而这种“放鸽子”的情况并不是孤例，因此用APPLE STORE的落位与否还是可以侧面证明开发商的招商运营实力的。

　　APPLE STORE上海国金中心ifc

　　如果研究新鸿基旗下的商场，我们会发现APPLE和新鸿基的关系尤为亲密。截至目前，APPLE STORE已经落位新鸿基参与开发的上海ifc、上海IAPM、北京APM、广州天环、广州天汇、杭州万象城，香港的第一家AS亦落户在香港IFC购物中心，且多是规格较高的门店。再如新鸿基和华润联手开发的杭州万象城系列，众多国际大牌第一次落位钱江新城和柏悦酒店的引入也有赖于于新鸿基的强大品牌资源号召力，上海IFC项目也在竞争最为激烈的上海市场取得了购物中心业绩第一名的成绩，且远远甩开第二名的恒隆一个身位，以上种种事实都能表明新鸿基在项目运营方面的傲人实力。

　　不过话虽然这么说，但是和各大品牌关系好的也不只是新鸿基一家，商场如战场，各个项目之间的竞争虽然没有硝烟却是真实的你争我夺，虽然天环再引入类似APPLE、TESLA、PORSCHE等方面亮点颇多，但实际上天环目前呈现的定位档次和规划是有落差的，原先计划引入的一些顶级大品牌最后也都转投太古汇的怀抱，进一步验证了高端商业项目的强烈排他性。

　　天环广场区位图

　　说完新鸿基的开发背景，开始聊一聊广州天环广场项目。天环广场坐落于广州最成熟的商业区天河商圈的中心之地，正好处于中信大厦-小蛮腰这条广州最重要的新城市轴线上，天河商圈本身就是日流量超百万的超级商圈，地块左右的天河城和正佳广场又都是全国业绩前十位的超级购物中心，可以说天环广场占据了广州中心的中心绝版地段，而建筑设计本身应该也能算是近年来入市的最有设计感的商业项目之一了。但天环广场从有到无也是经历了很长时间的修炼，经历了从宏城广场到汽车中转站到亚运广场的前身转变，更重要的这些历史背景才是造就天环广场特殊的开放式建筑形态的根本原因，绝非只是开发商/建筑师的一厢情愿，这是我觉得最有必要说明的一点。

　　上世纪90年代，作为建设广州天河体育中心的回报，广州市政府将宏城广场地块划拨给了当时的广州城建集团(后改名“越秀地产”)。城建集团原本计划在此兴建78层超高层，但因亚洲金融危机的忽然爆发，广州房地产市场陷入困难，超高层的规划方案搁浅。最后，由三位私人投资者从城建集团手里拿到地块的开发权，建成临时性的商业广场对外放租，项目于1996年11月动工，次年竣工，最终建成两层建筑、超过200家商铺的临时商场。定位低端的宏城广场与周围格格不入进入新千年，广州房地产市场开始从亚洲金融危机的低谷中复苏，大量的楼盘促销开始在宏城广场上演，就这样来宏城广场坐车看楼的人越来越多。高峰期共有190多楼巴车在这里停靠宏城广场成为楼巴集散地也由此开始。直到2009年亚运会前夕被拆除，在政府的默许下宏城广场作为临时建筑一直存在了12年，因此它也一度被称为广州最长命的临时建筑。

　　2010年拆除后的场地被规划为临时的亚运公园，并在亚运会后即被拆除，引起了一些浪费公共资源的批评。但政府当时承诺拆除后新建的项目依然会是一个全新的城市广场，也一定程度上消除了市民的不满，2012年2月经历了漫长的沉静期，广州市规划局公示了宏城广场综合改造规划方案，原有的城市广场虽然得到保留，但是也加入了约9万平米的商业建筑，而这一点却是一开始市政府并没有提及的。

　　天环与城市轴线

　　从一开始，宏城地块就被寄予了打造成高端购物中心的希望。由于亚运期间各项城市改造和建设已经让城投的支出剧增，再拿到宏城广场地块时城投当时的财力已经很难允许像花城汇地下商场一样独自开发，再加上城投本身并没有直接经营高端商场的经历，各方权衡之下，最终通过招标选择了资金雄厚、经验丰富的新鸿基合作。宏城广场的增资招标公告对投资方的规定相当细致：

　　首先须为上市公司；其次财务要求2009年期末总资产不少于人民币100亿元，2009年期末净资产不少于人民币50亿元，2007-2009年会计年度连续三年资产负债率低于50%。投资方的招租能力必须具备至少有2个成功招租国际一线顶级品牌的商业地产项目。

　　这些严苛的出让规则其实已经直指港资开发商群体，最后经过复杂的交易过程，新鸿基以10亿人民币的底价入股这一地块，和广州市城投集团共同开发，因此新鸿基在天环项目的股份占比为50%，并非全资开发。说了这么多项目背景，核心是想说明：天环广场开放式公园的设计理念从根本上来源于这一项目特殊历史背景造成的规划限制条件，新的项目要求必须保留原有的城市景观公园、停车场乃至于考虑城市轴线，并减少地上建筑的面积，因而注定了建筑布局的特殊性。否则从理性的角度来说，这种开放式布局、主体在地下的商业建筑模式显然不是高效务实的最优之选，也不利于打造高端项目。而这一制约也反映在了土地的价值上，卫星图可以看出天环广场地块和周边的正佳广场和天河城尺度接近，但开发强度和容积率远远小于二者，同时场地内的左下角还有一栋旧楼未能拆迁，种种条件制约了土地的价值释放，因此虽然是城市的绝版地块但新鸿基对项目的整体投资并不太大。

　　俯视天环广场

　　说完天环广场的前身，我们回归到建筑设计上来。天环项目由英国建筑事务所BONOY贝诺进行总体规划、建筑设计和室内设计，并与吕元祥建筑师事务所合作完成，贝诺其实已经与新鸿基地产多次合作，其中包括上海环球贸易广场(ICC) ，上海国际金融中心(IFC)和香港APM。前面说了天环地块特殊的场地规划限制导致了建筑呈现出特殊的开放式公园形态的必然性，但这并不意味着天环设计就是平庸的了，在我看来天环广场的建筑设计其实是相当优秀而充满创意的，是在近来年定式化的商业建筑设计领域中十分亮眼的一个项目。项目本身因为受到前期的规划制约设计难度是很大的，建筑师需要综合协调商业建筑的商业展示属性和城市公园的休闲体验，宏观上还需要考虑城市的轴线关系和严格限高，微观上又需要调和地下轨道空间和场地内的旧楼的不利影响，基于此我觉得BENOY给出的方案是相当精彩的。

　　项目概念草图

　　与盒子型的大型SHOPPING MALL不同，天环广场地上部分只有两层，主体空间都在地下，这对于一个定位高端的购物中心来说并不常见（国内估计只有年代久远的西安世纪金花钟楼店可以类比）。因此在建筑设计时如何化不足为优势就显得尤为重要，总体来说，BENOY是利用轴线关系和开放下沉空间完成对场地价值的重整。天环的建筑形象概念源自中国文化中象征着和谐财富的锦鲤形象，妙用了“太极双鱼”的寓意，由此也自然强化了城市轴线关系，左右两个地上建筑体块包裹着覆盖EFTE薄膜的不锈钢硬壳型结构屋顶，分别形成2张金色与2张银色的钢结构网，从空中俯视酷似鱼鳞，鱼尾的二楼设置走廊连通了两栋建筑物将两个体块进行单侧连接，地上部分的尺度感还是较为亲切的。

　　俯瞰下沉广场

　　下沉广场则是建筑设计的重点，承担了商业展示和人流引导的价值。总平关系上双鱼造型大楼环绕中央花园而建，成为一个24小时开放可供市民穿越的城市公园。但如果只是一个一维的公园显然不利于场地商业价值的释放，大量的地下层店铺需要利用下沉空间的界面形成展示橱窗，因此下沉空间一开始的第一部大楼梯尺度做的非常宽敞，加上一些装置陈设可以顺畅地吸引从天河体育场方向来的大量人流向下运动，进而提升了地下层的商业价值，也算是一个多首层设计。

　　负一层视角

　　但实际整个下沉空间从平面图上看占地面积并不算太大，行人尺度感却也还算宽敞，不过从负一层到负二层的户外楼梯尺度明显被收紧，休息平台也小了很多，想必是为了减少楼梯对负二层的出租面积占用，也算是商业利益和空间体验的一个折衷吧。总体来说整个项目的建筑施工水平完成度相当不错，加上开敞的中央广场带来的开阔体验加成，这样和两侧略显老旧的天河城/正佳广场一比较顿感轻盈优雅，也延续了新鸿基一开始对项目高端的定位。

　　天环广场一层平面图

　　说完建筑的总体规划，回到建筑设计的技术性问题上来，先来聊一聊建筑地上空间平面的设计。天环广场的一层被南北向的主轴和东西向的次轴大致分割为四个体块，其中东西向的次轴对接了天河城、正佳广场两大巨无霸综合体的出入口，而最主要的人流导入方向则是从北侧的天河路,因此在这一点也设置了直通地下的扶梯。因为场地内西南方向有一栋楼没能拆迁，所以左边的体块规模稍短以避让建筑，右边的体块则更长，整体流线虽然说是是U字形，不过因为一层出入口太多其实消费者的动线是很多元的，这也是开放式商业建筑的特性之一。

　　通往地下层的入口空间设计（天河城方向）

　　汽车流线方面项目设置了三个出入口，分别朝着天河城东门、正佳广场和天河南大街，相对于天环的体量感觉是偏多了，这也和项目的定位契合，其中平面图上的落客区和地库出入口的流畅结合设计值得学习。结构柱网方面考虑到地下停车场的设计还是相对规整的，不过平面图示的分割并不是最终的效果，实际上最后一层入驻了大约40个品牌门店，一层店铺整体进深偏大，又有玻璃窗展示面，定位入驻各品牌旗舰店，其中最特殊的店铺是广州的第一家APPLE STORE（上方一层平面图朝内右侧下部亮黄色区域）。

　　广州天环apple store广州天环apple store由Foster + Partners建筑事务所设计，一层通过独特的设计使天花板向上翘起，从远处看一层的店面空间显得更加开阔。另外与其他零售店有所不同，该店的楼梯设置在靠近商场中庭的玻璃门旁，由玻璃面板支撑构成的玻璃楼梯是全球Apple Store零售店里第一次采用的设计。

　　专门把APPLE STORE拿出来说的原因，不只是因为AS的店面设计多么酷炫，更是为了说明开发商新鸿基和品牌对接的深度远超传统开发商。APPLE STORE高规格门店强烈的极简风格背后隐藏着大量的设计难题，首先要想做到像照片中无柱的巨大跨度，需要建筑师从一开始就和苹果方面进行对接，至于其他技术性的要求更是多如牛毛。晚于天环开业的苏州中心店就为了满足苹果的要求在后期耗资数千万改造建成结构，只为了可以拔掉室内的两棵柱子，所以对于苹果这种特殊的品牌，开发商和建筑师必须从一开始就介入沟通。

　　广州天环apple store室内立面

　　显然从平面图可以看出BENOY和FOSTER事务所一开始就做了充足的沟通，APPLE STORE的结构设计和其他店铺迥然不同，建筑师利用隐藏在左右的两颗大柱子和后方的钢结构柱完成大跨度的悬挑设计，而其他店铺都只是最普通的混凝土框架结构。最后门店建成完成度也非常高，可以说这个位置从一开始到未来都是为苹果而预留的，商场室内外还综合运用了挑空、对称等各种手法继续强化APPLE STORE在项目中的主力店地位，而且据说新鸿基并未提供装修补贴，管中窥豹也从侧面也可以看出新鸿基和各大品牌良好的合作关系和成熟的对接经验。

　　天环广场分层平面图

　　天环的二层空间借助一段室外的连廊连接左右体块，整个形成U字形的动线，一共有三个采用椭圆形设计的中庭，有透明的玻璃层可充分采集自然光为地下层商场照明，不过尺度还是小于传统商场，因此地下层还是深度依赖于人工光源。二楼整空间感受和传统的购物中心差别不大，不过可以注意到规划时平面上尝试预留出未来和天河城、正佳广场相连通的连廊空间，如果未来开通后可以和两个巨无霸邻居错位发展、共享客流。这种连廊空间其实也是方兴未艾，比如北京西单和上海陆家嘴商圈，虽然有竞争压力在但对整个商圈的发展还是有利的。

　　天环广场屋顶空间

　　因为天环广场从一开始就定位于公园式的购物体验中心，因此绿色建筑设计自然是整个项目的重头戏所在，利用绿化退线、植物墙、天台花园和下沉广场建筑师将天环广场整体绿化比率提高到60%，并结合雨水收集系统、节能低辐射玻璃幕墙和EFTE薄膜屋顶提高建筑物的环保效果，使项目最终获得了绿色建筑LEED金级的认证。

　　天环广场剖面图

　　天环的屋顶花园是一个很有商业潜力的空间，不知因何目前尚未开放。因为限高在天台不能像太古汇那样设置有户外餐饮店铺，这是比较可惜的一点，但如果在这个都市绿洲里策划一些商业活动也是极具吸引力的。建筑设计上为降低天气因素对天台区域的影响采用了半露天设计并以高科技环保材料ETFE膜覆盖。ETFE膜是一种透明膜材（北京水立方正是用它做大面积外墙设计）它兼具优良的遮光性与隔热功能，除此之外，下雨时ETFE膜还具有自我清洁功能，完全避免人工清洗对水资源的浪费和化学清洁剂的使用，也是天环绿色建筑设计理念的表现之一。

　　天环广场负一层平面图

　　说完了地上部分的平面，来聊一聊地下空间的设计。因为地上限高的原因所以天环的主要商业空间都在地下，为了不让地下空间和项目的高端定位相脱节，设计时我觉得有几个难点需要建筑师重点考虑：一是商业空间和下沉广场的协调，二是顾客流线和城市交通节点的组织，三是层高的把握。负一层整体流线还是相对清晰的环形流线，其中一部分人流会经由下沉广场的四个出入口从室外发散进入室内，一部分由北侧地下通道从天河路BRT交通枢纽进入，一部分由电梯从各个方向进入负一层，虽然流线看似清晰但我在里走的时候实际上依然是缺乏方向感，原因或许在于一是出入口太多，二是建筑空间有点均质，除了一个较大的中庭空间可以作为节点空间外，其他空间的辨识度都不高。由于建筑形态的原因地下层基本都是靠人工光源，层高中规中矩，有些走道略显狭窄，说实话空间的品质感并不太好，显然和目标竞品太古汇的空间体验相比差了不少。还有一个问题是我有点不能理解的，负一层的电影院是如何做到在一层的层高里消化掉的？不知道哪位朋友可以解答一下。

　　主要中庭空间

　　再来说说负二层。因为和传统商业建筑迥然不同的造型加上港资开发商的背景让网络上流传着不少关于项目风水的说头，比如这篇曾经在建筑学院网站上等过又被删除的文章，感兴趣的观众点开先看一看

　　一炮而红，揭秘广州天环广场价值1亿的风水之谜

　　说实话我对风水了解甚少，但十分赞同王其亨老教授对中国古建筑风水的研究论点，然而很多时候网络上的各种夺人眼球的对当代建筑的风水“研究”让我觉得这些分析者就是在事后强行解释各种客观存在，无怪乎现在风水已经被社会愈发排斥。像文章中品牌落位上APPLE的logo属木，特斯拉的logo属金和下沉广场属水，金木水相调和这种明显扯蛋的槽点就不说了，其他对天环广场风水洋洋得意的分析很多在我看来恰恰都是建筑的遗憾之处，比如负二层的动线。

　　天环广场负二层建筑流线

　　风雪文章分析负二层的动线故意设计的很复杂是所谓“迷魂阵”，用来刮消费者油水，然而任何专业的商业建筑设计团队都不会刻意设计复杂的商业流线，天环特殊的商业流线在我看来就是特殊建筑造型下最大的无奈。因为人流需要从下沉广场中心导入，同时又需要消化地下空间很大的进深，加上联通地铁线的通道口，多种因素叠加才让建筑流线得变得很复杂。

　　天环负二层空间

　　天环地下二层的动线也是我经历过的最无序的动线，带来的结果是我本来想要去某家店，但是草草转了一圈却找不到最后就放弃了，显然这种情况对于普通消费者来说也是一种困扰。特别是在人流量极大、商业竞争激烈，品牌重合度还挺高的天河商圈，这一情况显然是不利的，也许风水专家是在高级黑吧。不过作为新鸿基的项目，其实天环内部空间的调性还是有的，精致的地面铺装和灯光设计、相较传统地下空间更高的层高、统一管理的店铺门头……种种细节让地下的商场部分还是很精致的，至少我觉得在项目的制约条件下是瑕不掩瑜。

　　天环广场是我参观的第一个新鸿基开发的项目，也是我觉得近年来国内商业建筑领域最有设计感的项目之一。其实两年前去广州时天环刚刚试营业还有很多地方没有开放，虽然只是在外部草草逛了两圈却记忆深刻，两年后重游广州，最终看到项目能够以很高的完成度落地经营，不由得感慨还是港资老手厉害。而对天环广场场地研究也让我自己明白了每一个项目背后隐藏的历史背景对于整个项目发展的重要影响，所以我们在分析项目时切不可流于表面。虽然天环存在着一些诸如流线、定位的遗憾，但总体来说依旧是瑕不掩瑜，也期待未来国内能有越来越多像天环广场这样设计精巧、施工精良的商业项目落地。

　　参考资料

　　1.新鸿基地产400亿重押上海徐家汇中心设计曝光

　　2.新鸿基徐家汇ITC最新效果图曝光震惊上海滩_联商网

　　3.独家实探TWO ITC，宇宙级中心的前菜！

　　4.揭秘天环广场“前世今生”：成天河路商圈收官之作？

　　5.Parc Central, Guangzhou / Benoy - 谷德设计网

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　　作者：

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